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摸底临深:惠州为何干不过东莞?

东莞、惠州,临深二人转。

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都说惠州是投资天坑。

前方又传来噩耗,“14号神线”黄了!

尽管惠州积极表态,但是现实依旧打脸,“300万人以下的城市没有资格申请”。也就是说,除非惠州人口达标,否则惠州修地铁的事想都不要想。哎。

在惠州考察期间,我们重点考察了惠阳、大亚湾等楼盘:

碧桂园深荟城,1万3精装,已交房,距离14号线2.5公里;

金辉优步学府,毛坯1万3,附近都是老破小;

融创玖樟台,均价1万出头,位置非常偏;

海伦堡中侨城,1万3毛坯;

花样年花好园,1万3精装,临近高铁南站;

恒大悦龙台,1万3精装,位于大亚湾片区,纯高层,当天看房人非常多;

碧桂园翡翠山,精装1万45;

碧桂园太东公园大城,精装1万4。

也就是说,惠阳临深版块中,均价1万4,非常均衡。

为什么惠阳的市场会如此均衡?

1、新房调控、市场遇冷。

提高首付比例,新房二手房限售3年,惠阳的贷款利率最高曾到40%甚至更高,基本上全国最高,不过现在已经下调到25-30%。

2、供应量太大,始终低价。

我看了连续几年的惠州年报,每年的供应量、去化量都在1600万方上下,不仅供应量大,去化量也非常大,最终限制房价涨幅。

3、本地购买力很一般。

东莞、佛山、珠海,有产业,有港澳台同胞,虽然惠州也有比亚迪,有石化产业,有东风汽配,但是整体实力还是差了一点,最终导致购买力一般。

4、惠州的二手房活跃度非常低。

东莞已经调低个税,但是惠州仍在执行个税20%的差额,况且二手房评估价非常低,等于变相提高首付比例,并且贷款周期长、审批比较严格,倒逼购房者涌入新房。

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对于外地人而言,惠州置业,应该如何选择?

首先要明确:惠州,自住属性远大于投资属性。

在2018年,惠州市场上下起伏非常大,稳定性很差。上半年还是一房难求,高首付、一次性付款非常多,日光盘非常多,甚至需要茶水费、电商费等等。但是到了下半年,市场又一下子遇冷,一成首付非常多,特机房、月供房频出。

看一下惠州的片区图:

摸底临深:惠州为何干不过东莞?

1、惠城区:

本地人置业的首选之地,配套成熟,但是发展空间小,房价较高。

2、仲恺区:

产业基础雄厚,多家500强企业,比如TCL、LG、三星、索尼、西门子等等,产值非常大,深圳客也是购房主力客之一。

3、惠阳区:

配套比较成熟,临近深圳,距离14号线的终点站沙田站非常近,也是众多投资客的首选之地,目前片区楼盘大多在1万4上下。

4、大亚湾:

滨海、临近深圳的双重资源,且有产业支撑,这里有超过40家500强企业。华润小径湾整体片区比较成熟,客群非常稳定,碧桂园十里银滩也是惠州连续数年的销售额第一名。

5、惠东县:

也有滨海资源,滨海价格贵,主要针对外地投资客和旅游购房者,县城价格略低,主要针对本地人。

6、博罗县、龙门县:

远离深圳,也不是惠州的主力发展区域,价格低,自住可以,投资无意义。

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接下来,聊聊东莞。

那么,东莞市场有什么特点?

1、各镇实力雄厚,但是相互独立。

东莞无核心,没有县级市,下设32个镇,独立性非常强。2018年东莞GDP总量接近8300亿,其中虎门、长安两镇竟然高达600亿,还有8个镇超过300亿。

东莞的所有片区中,除了主城,华为进驻的松山湖,临深的凤岗、塘厦,以及滨海新区的虎门、长安,这三大片区潜力最大、价格也最贵。

2、购买力强劲,尤其是深圳、港澳台。

东莞的外来人口占比非常高,尤其是深圳、港澳台非常多。800万人口中,户籍人口仅仅只有200万,超过四分之三都是外来人口。

更关键的是,这些外来人口中,除了投资客,更多的是自住,有深圳外溢,有产业工人,能够支撑起东莞的高房价,从而起到托底的作用,在市场爆冷的时候,不至于掉在地上。

3、知名企业带动,产业实力强劲。

东莞之前被称为“世界工厂”,产业实力非常雄厚,加上华为、步步高、OPPO知名企业的进驻,直接带动产业升级。甚至连IBM亚洲区的一位副总裁曾经说过,如果东莞到深圳的高速公路塞车,全球将会有70%的电脑产品缺货。

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